Kancelaria Radców Prawnych Dagmara Buniak i Damian Buniak

Aktualności i Prawo

Najem krótkoterminowy w budynku jednorodzinnym - czy wymaga zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku ? data publikacji: 2020-07-03

Problem w tym, że wiele osób dokonuje zmiany sposobu użytkowania budynku bez uzyskania stosownych zgód na tego typu działanie. Zmienia dla przykładu funkcje domu jednorodzinnego na wynajem krótkoterminowy. Czy tak można ?  Taką sprawą zajmował się Sąd Administracyjny w Gdańsku w 2019 roku.  
Poniżej najistotniejsze motywy orzeczenie tego Sądu.  

Nadzór budowlany nakazał właścicielowi domu jednorodzinnego  przywrócenie poprzedniego stanu użytkowania tj. funkcji mieszkalnej jednorodzinnej, w części dotyczącej parteru budynku. Nakaz przywórcenia funkcji budynku wynikał z tego, iż właściciele budynku wynajmowali pięć samodzielnych, wydzielonych segmentów mieszkalnych w parterze wskazanego budynku osobom trzecim.  Właściciele tego budynku podnosili przed sądem - nie zgadzajac się ze stanowiskiem organów nadzoru budowlanego - że nie dokonali zmiany funkcji dom jednorodzinnego.  
Sąd uznał, że doszło do nielegalnej zmiany sposobu uzytkowania obiektu budowlanego (tzw. samowoli użytkowej).  

Sąd podniósł, iż już sam układ pomieszczeń zlokalizowanych w parterze przedmiotowego budynku oraz ich funkcjonalne rozplanowanie świadczy o tym, że przeznaczone były one do wykorzystania przez osoby trzecie, spoza kręgu skarżących i ich najbliższej rodziny.  Na parterze budynku w wyniku przebudowy wydzielono 5 samodzielnych części mieszkalnych, z których każdy składa się z pokoju bądź dwóch pokoi oraz z łazienki. W jednym z tych segmentów jest aneks kuchenny, w drugim kuchnia, w kolejnym pomieszczenie kuchenne ze stołem oraz dwiema lodówkami, a dwa segmenty nie są wyposażone w kuchnie, ale mają dostęp do pomieszczenia kuchennego z dwiema lodówkami. Do wszystkich tych segmentów prowadzi jedno wejście do budynku i wspólny korytarz. Każdy z tych segmentów posiada właściwości niezbędne do samodzielnego pełnienia funkcji mieszkaniowych dla osób trzecich.  

Okoliczność braku recepcji w budynku, nieprowadzenie książki meldunkowej czy kuchni dla wynajmujących nie może mieć przesądzającego znaczenia w zakresie kwalifikacji prowadzonej działalności. Decydującym kryterium pozostaje bowiem przeznaczenie budynku do okresowego pobytu ludzi. W ocenie Sądu nie ma również znaczenia czy skarżący prowadzą działalność gospodarczą, czy też nie, ani też w jaki sposób regulują zobowiązania podatkowe związane w wynajmem pokoi w przedmiotowym budynku, jako że kwestie te nie mają znaczenia dla stwierdzonej faktycznej zmiany sposobu użytkowania budynku. 

Sąd stwierdził również, że w sprawie brak było również podstaw do ustalania ile osób maksymalnie może mieszkać w budynku jednorodzinnym, ani też na jaki okres powinny zostać zawarte umowy najmu aby nie zostały uznane za najem krótkoterminowy. W sprawie istotne znaczenie miało jedynie, że obiekt skarżącej jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, który nie jest użytkowany w sposób zgodny z jego przeznaczeniem, jako że skarżący wynajmowali na pobyt czasowy pokoje znajdujące się na parterze budynku. 

W ocenie Sądu podjęcie w w/w budynku takiej działalności modyfikuje warunki bezpieczeństwa pożarowego, zdrowotne, higieniczno - sanitarne, wielkość bądź układ obciążeń aktualizując w tym zakresie obowiązek organu do przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego, a w związku z brakiem woli legalizacji decyzji o przywrócenia funkcji budynku do stanu zgodnego z prawe.