Kancelaria Radców Prawnych Dagmara Buniak i Damian Buniak

Aktualności i Prawo

Odszkodowanie za obniżenie wartości gruntu w wyniku wejścia w życie planu miejscowego data publikacji: 2020-05-28


WYWŁASZCZENIE PLANISTYCZNE I SZKODA PLANISTYCZNA 
Gminy swoimi działaniami mogą doprowadzić do sytuacji, w której uniemożliwią lub znacznie ograniczą właścicielowi korzystanie z jego działki. Często te ograniczenia prawa własności będą wynikać z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.).  Dla przykładu: wczoraj miałem całą działkę z przeznaczeniem pod zabudowę, a dzisiaj jedynie połowę. Jeszcze niedawno cała działka była pod zabudowę domów jednorodzinnych, a dzisiaj przez jej środek zaplanowano poprowadzenie drogi, co uniemożliwia zrealizowanie wcześniejszych planów.  Osoba pokrzywdzona taką sytuacją ma instrumenty prawne pozwalające na zrekompensowanie jej szkód spowodowanych wejściem w życia zapisów planu.  

ŻĄDANIE OD GMINY REKOMPENSATY W ZWIĄZKU Z OGRANICZENIEM  DOTYCHCZASOWEGO KORZYSTANIA -  WYWŁASZCZENIE PLANISTYCZNE 
Właściciel działki lub jej użytkownik wieczysty pokrzywdzony uchwaleniem planu miejscowego, które spowodowało, że:  (1) korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób (lub) (2) zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem  stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, może żądać od gminy rekompensaty (za tzw. wywłaszczenie planistyczne).   Pamiętać należy jednak, że rekompensaty od gminy - w tym trybie -  nie można otrzymać jedynie za obniżenie wartości działki w wyniku wejścia w życie planu miejscowego (co często błędnie jest uznawane za jedyną i wystarczająca podstawę). Musi dojść do sytuacji, w której wejście w życie planu miejscowego uniemożliwiło lub ograniczyło korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.  Przykład: Pan X był właścicielem działki z prawem zabudowy, a wejście w życie nowego planu miejscowego to prawo zabudowy ograniczyło lub całkowicie wyłączyło.  

CZEGO MOŻNA ŻĄDAĆ OD GMINY ZA OGRANICZENIA WYNIKAJĄCE Z MPZP
  1. odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę; 
  2. wykupienia nieruchomości lub jej części; 
  3. zamiany nieruchomości (ale spełnienie tego roszczenia będzie zależało od woli gminy, musi ona po prostu mieć nieruchomość do zaoferowania).
Te żądania mają charakter cywilnoprawny, co oznacza, że właściciel lub użytkownik wieczysty twierdząc, że wejście w życie planu miejscowego uniemożliwiło lub w znacznym stopniu ograniczyło korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczenim musi to udowodnić przed sądem cywilnym. Ponadto przed sądem wykazać należy również rzeczywistą szkodę, jaka powstała w wyniku wejścia w życie m.p.z.p. Wykazać należy związek przyczynowy między wejściem w życie planu miejscowego, a spadkiem wartości naszej nieruchomości. 

ŻĄDANIE OD GMINY ODSZKODOWANIA (SZKODA PLANISTYCZNA) 
Obowiązujące przepisy przewidują jednak sytuację, w której osoba żądająca od gminy odszkodowania nie będzie musiała wykazywać przed sądem, że doszło do powyższych skutków wejścia w życie m.p.z.p., tj. ograniczenia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z jego dotychczasowym przeznaczeniem.  Wystarczy sprzedać nieruchomość po wejściu w życie nowego planu. Wówczas przed sądem należało będzie „jedynie” wykazać, że z uwagi na wejście w życie zapisów planu miejscowego doszło do obniżenia wartości nieruchomości, a wskutek tego sprzedaż nieruchomości nastąpiła za niższą kwotę.  
Czyli: wchodzi w życie plan zagospodarowania przestrzennego w wyniku czego Twoja nieruchomość traci na wartości. Pomimo tego sprzedajesz działkę, choć za cenę niższą, niż gdybyś ją sprzedawał przed wejściem w życie planu miejscowego. Następnie żądasz od gminy zapłaty różnicy jaką byś uzyskał ze sprzedaży działki, gdyby nowy plan nie wszedł w życie.   Warto pamiętać, że ten tryb uzyskania odszkodowania od gminy będzie łatwiejszy (przynajmniej w teorii) niż opisany powyżej, bowiem wykazać przed sądem będzie trzeba „jedynie” jedną przesłankę, tj. spadek wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku uchwalenia planu miejscowego. Nie będzie w tej sytuacji miało znaczenia, czy utrata wartości działki będzie się wiązała z brakiem możliwości korzystania z nieruchomości, czy jego ograniczeniem.   

PRZEDAWNIENIE ROSZCZEŃ O ODSZKODOWANIE OD GMINY 
Planując działania wobec gminy należy mieć na uwadze, że pozew o odszkodowanie od gminy należy złożyć w określonym terminie.  Jeżeli będziemy dochodzić roszczeń z tytułu wywłaszczenia planistycznego, czyli jeżeli  uchwalenie planu miejscowego spowodowało, że korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, to mamy na to 6 lat licząc od dnia wejścia w życie zapisów planu.  Natomiast jeżeli będziemy dochodzić od gminy odszkodowania za szkodę planistyczną, czyli za to, że doszło do  sprzedaży nieruchomości po niższej cenie  z uwagi na wejście w życie m.p.z.p., to mamy na to 5 lat licząc od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana weszły w życie.